我不止一次告诫过大家，房地产疯狂“造富”的时代在房住不炒宣布的那一刻就彻底结束了，调控高压紧绷的这三年，楼市早已经变天，还痴心妄想靠投资炒作楼市躺着发财，会被现实打得鼻青脸肿。楼市变天体现在三个方面：
首先，春江水暖鸭先知，最能感觉到楼市“变天”的就是在一线摸爬滚打的开发商。融资端、市场端、资产端稍有风吹草动，开发商都能最先感知到，且受到的影响也最为直接。调控始终保持高压不松的这几年，其实最难受的并不是炒房客和普通购房者，而是开发商。
很多人可能会说，开发商都是“敲骨吸髓”的好手，前几年市场发展那么猛，他们没少赚钱，现在调控刚一紧就开始叫苦了。这话说得没错，前几年很多开发商确实赚了不少钱，但是基本上也都以“拿地”的形式兑换成了更多的负债，而且很多还是“地王项目”。
昔日举债创下的辉煌，正在一步步反噬他们。这两年从一二线到三四线调控大招密集发射，开发商担心的一幕幕正在出现：不仅销售遇阻，现在融资端也屡屡受限，叠加待偿还债务期限到期，现在不管是大中小开发商，都面临巨大资金压力——18年386家房企破产，今年仅截止到10月初就有408家房企破产，就是最好的证据。
比破产稍微好点的房企，都在挣扎着降价卖房自救。三个月前我若是说开发商顶不住开始降价卖房了，很多人会说我胡说八道，但是眼前“降价卖房已经是业内普遍现象”，恒大、融创、万科等老牌房企都在这样干，尤其是恒大，降价幅度超过以往任何一次，最低可以做到6折优惠，正是通过这种方式，9、10两个月合计回款1734亿，已完成年度销售目标的90.58%，羡煞旁人。
有人能够降价卖房迅速回款自救，但更多的是中小房企资金承压失血而亡。经济学家马光远预测，未来80%的开发商会死，现在仅仅是拉开了“死亡”的序幕；阳光城欧阳捷则更为激进，他直言未来90%的中小房企会破产倒闭，房地产迎来真正的重组大洗牌。
其次，当下不仅开发商放弃了幻想，更多的炒房投资客其实也在谋划撤离。尤其是最大“炒房客”上市公司扎堆卖房套现释放的信号再明确不过：楼市大势已去，过去持有房产升值潜力巨大，现在继续持有房产或弄巧成拙。尤其是在未来的房地产充满不确定性的情况下，现在套现离场就是最明智的选择，一则可以看做是“高位套现”，不会亏损太多；二则，对于企业经营不佳者来说，回笼资金可以让企业经营方面的数据更好看，一箭双雕。
再者，房地产的历史定位发生巨变，这决定了其未来发展必将走向衰退，不管是对炒房投资客来说，还是对于开发商来说，都是沉重的打击——国家高层、重要会议、党媒等接二连三重磅表态，“不走房地产拉动经济老路”，释放的信号再明确不过：经济要走高质量发展路线，房地产不能继续上演过去的疯狂了。
正如上文提到的，这对开发商的影响是非常巨大的，或直接导致一大批房企破产倒闭。因为经济发展不再依赖房地产，意味着房地产很难再被重视，未来对流向楼市的资金也会监管更严，因此开发商融资和销售都会受到很大影响。
其实更大的影响是购房者的预期。国家都宣布不再拿房地产刺激经济了，老百姓会怎么看待，理所当然认为房地产的鼎盛时期已经过去了，长远来看是对房地产的持续利空。过去不管大家对楼市如何看好，未来也随着这个定位的出现而逐渐发生变化。
我不止一次强调过，楼市靠的是亿万购房者支撑，未来大家不再把钱投入到钢筋混泥土建好的房子上去，开发商、炒房客手里的房子谁来接盘？高高在上的价格又由谁来支撑呢？
楼市已然变天，那么未来降价卖房会成为市场主流吗？
对于以往的中国房地产市场来说，降价促销可能是天方夜谭的事情，彼时甚至有开发商叫嚣“炸楼都不降价卖”，降价卖房成为市场的主流，更不敢想象。但是今年之后的市场，还真可能沿着这种趋势发展。
此话怎讲？一方面，开发商自己都开始悲观了。融创孙宏斌前两天的讲话刷屏了，根本原因是他发表的观点出乎所有人意料：这轮调控不太可能放松，房住不炒已经是基本国策，不让经济依赖房地产是国家亲自定调的，意味着什么大家心里都清楚；房价不能涨，房地产要慢下来了；房企依赖大幅增加负债的增长模式在未来的空间将越来越小，将更多依赖经营现金流和股本资金发展。
孙宏斌上述的这“一席话”可谓信息量巨大：1，调控不太可能放松，这是房地产发展的需要，更是经济从高速度向高质量转变的需要。因为这是国家“亲自定调”的，不是某一个专家信口胡诌的，所以幻想调控放松，期待房价再次“起飞”，但是不可能实现的，抱有这种幻想者该彻底醒醒了；2，我们仅用20年就走完了美国40年的房地产历程，总结起来就一句话，房地产发展太快了，未来一定要慢下来，慢体现在两个方面，一是投资增速要保持在合理范围内；二是房价要控制在合理水平，能不能涨，涨多少，未来都会有明确指标；3，过去房企发展都是靠负债拼规模，银行等金融机构是最大支撑，地产行业占据了太多金融资金，未来这种发展模式要改变了。不能过度负债，那就只能靠实力：勤修内功，建好房子，不以价格取胜，但以质量取胜。
悲观者不止孙宏斌一人，世联行陈劲松昨天也流露出了浓浓的悲观情绪：诸位别指望房价过了今年冬天，政府看到还不行，放松政策，房价就上升，这个歌就别唱了，这一页就翻过去吧；金融政策是最要命的，只要是去杠杆这个大的原则不动，我认为市场依然不好。
曾经的地产大佬潘石屹也要彻底告别房地产了，近期传出要80亿“清仓”地产项目，包括此前多次强调“不卖”的物业，也在兜售清单里。释放的信号很明确：经济大环境不济的情况下，稳一点更好，房地产显然不符合老潘的“求稳”投资理念。正如李嘉诚卖房投资基建等更有保障的行业一样，老潘也开始谋划更安全的投资方式了。
另一方面，降价卖房现在已经不是某一个城市某一个项目的特权，而是全国为数众多的城市都在上演的基本事实。
未来降价会否成为市场主流，党媒其实早就有过回应，人民日报此前发文评论过：大涨大跌不符合楼市“稳”的主基调，但降价并非不可以，正常的涨涨跌跌都是在可控范围内。党媒反倒是对那种“不允许房价下跌”的城市的做法给予了谴责和抨击：这种做法是掩耳盗铃自欺欺人，违背经济规律，逆势而为，不可取。
平心而论，即使人民日报这样说，我们也要有清楚的认识：房价根据市场上的需求变化而变化这无可厚非，开发商、投资客因为自身资金原因降价卖房，更是常规操作。但是想让房价一直持续下跌，或者跌幅较大都是不太可能的，因为房价关联的因素众多：投资投机者的财富、地方土地价格、银行资产评估价格等，除非那些基本面确实不足以支撑如此高的房价，否则这每一个角色都会对房价下跌有巨大阻力。
