2020年6月1日,中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》，海南自贸港建设时间表和路线图由此明确

　　在6月8日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，海南省委书记刘赐贵定调海南房地产市场，明确要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。

　　房姐认为，《方案》的落地对海南房市有直接利好。政策将拉动海南经济，经济一好起来，也会反应在房地产市场上。

　　然而，海南的房地产未来还将处于严控状态，一是大环境坚持“房住不炒”，二是海南曾经被房地产重伤过，目前处于壮士断腕“去房地产”阶段。

　　严控就说明房地产将有起势的机会，但是曾经那样野蛮生长的机会不会再有。海南不会再给房企投机的机会，只有符合海南发展、顺应海南政策、给海南带来价值投资的房企，才能在这次机遇面前乘风破浪。

　　1.4万字的《海南自由贸易港建设总体方案》中只有一处提到了房地产，“支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）”。

　　海南与房地产缠缠绵绵的故事，可非几十字能概括的，在过去的30多年里，房地产给海南带来了高光时刻，也留下了2次伤痛。

　　1989年，一个满腔热血的年轻人来到海南。那时海南岛刚从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区，对于这位敢拼敢闯的年轻人来说，海南岛满地都是希望、满地都是机会。

　　两年后，他注册了公司，高息借了1000万来炒房。

　　在1楼刚签了合同买到地皮，到6楼加价就卖了。那时的海南，一觉醒来已身价百万；一幢大楼尚未封顶，已"转嫁"几十次。

　　就是在这样疯狂的房市中，仅半年时间，他赚了上千万的利润。

　　楼市疯了，但是这位年轻人还保持着冷静。他发现1992年海口市整个报建面积除以常住人口和暂住人口，人均居住面积达到50多平方米，而当时北京的人均居住面积才不到7平方米。

　　这样的数据，肯定是不正常的。摸着石头过河的年轻人判断，狂热背后会有危机出现。于是他决定撤出海南，带着资本来到北京发展。

　　这个年轻人就是潘石屹，后来带着SOHO中国让资本市场记住了他的光头和眼镜。

　　事实证明他的“全凭感觉”是正确的。当初和他一起离开海南的“闯海者”，来时一穷二白，离开时身价千万，而那些留在海南的人，很快被泡沫拍倒在了沙滩上，无数人倾家荡产。

　　根据《中国房地产市场年鉴》统计:1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，增长超过4倍。

　　有多夸张呢？横向对比一下，当时全国商品房均价只有995元/平，北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内，而那时环境原始，条件设施简陋的海南岛房价就已远超一线城市。

　　在这样疯狂的击鼓传花下，海南的经济直线上涨，一年上涨了惊人的83%，当地的政府，全年40%的收入都来自于房地产。

　　一座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司，这是上世纪90年代海南房地产顶峰时的情景。

　　再热烈再繁华，也是注定要破灭的泡沫。

　　1993年6月，中央治理经济过热，银根全面紧缩，终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。野蛮生长的海南房地产顿时被釜底抽薪，中国房地产调控政策，从这里开始。

　　据资料显示，海南房价顶峰时达到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%。

　　浪潮退去，留下了无数烂尾楼盘。官方数据显示，1993年之后，海南被圈占而长期闲置荒芜的建设用地高达2.38万公顷，455万㎡的空置商品房无人问津，603宗、原规划报建面积1631万㎡的停缓建工程四处林立。

　　除了留下烂尾楼，还给银行留下了大笔烂账。当时几乎所有的开发商都成了银行的债务人。而最后的风险，被压在了银行身上。

　　仅四大国有商业银行的坏账就超过300亿元，不少银行的不良资产率更是高达60%以上，1995年成立的海南发展银行也在三年后被宣布关闭。直到1999年，海南省处理积压房地产的工作才算基本结束。

　　潮水退了，一地狼藉，潮水来了，继续炒房。

　　经过近十年的自我“医治“，海南房地产逐渐恢复元气。2010年1月初，海南获批建设国际旅游岛后，海南房价迅速攀升。海南房价由年初的6000多元/㎡，涨至2011年年底的过万元，大涨六成多。其中，海口由5000多元涨至近9000元，三亚最生猛，由1万元涨至近2万元，飙升一倍。

　　据统计，“国际旅游岛”获批后的5天内，整个海南省商品房销售量达到了惊人的171.12亿元。这个数字，是2008年海南全年的商品房销售量总和。

　　海南的房地产开发完全脱离了本地经济和本地需求，那里90%以上的房子卖给了天南地北的外地人。

　　海南的房地产泡沫再次戳破，到了2013年初，海南整体房价几乎以腰斩的形式大跌，又被打回原形。

　　以凤凰岛房价为例，高峰期成交价去到10万元/㎡，而到2013年初房价腰斩至4.5万/㎡，根据安居客数据，这个昔日黄金楼盘如今均价仅2.2万元/㎡。

　　两次房地产泡沫的破灭却还是没让海南房市彻底安分下来，还是一次次的好了伤疤忘了疼。

　　2016年，海南成为了房企转型文旅的落地目的地。各地的资本嗅到了机会的气味，再次吹起号角，进军海南。

　　仅2016年上半年，海南全省土地供应114宗，同比上升30%，供应面积471.77万平方米，同比上升42%，商品房成交73671套，同比上升44%，成交金额603亿元，同比增长26%

　　紧接着，2017年上半年海南全面启动特色产业小镇创建工作。海南省发展改革委共推出特色产业小镇招商项目143个，预计总投资额达2632亿元。

　　截至目前为止，已有华侨城、旭辉、观澜湖、保利、恒大等国内知名房企与海口、三亚、陵水、临高等市县政府签约，投资特色小镇的建设与开发。

　　随之而来的是更收紧的房产政策，这杀了房企们一个措手不及。

　　2017年5月三亚出台楼市调控政策，非本省户籍居民家庭限购1套住房；暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。同时禁止期房转让和限制现房转让，非本省户籍居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

　　2017年10月，海南房地产调控力度加大，海口、三亚、万宁和陵水等四个市县住房限制转让年限提高到了5年。

　　2018年4月，海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。三亚已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　2020年3月7日，海南发布通知明确，即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

　　在这样的高压政策下，房企在海南的日子不再面朝大海，春暖花开。

　　2017年，海南市场火热时，雅居乐全年销售897.06亿元，同比大涨52.36%。其中陵水清水湾项目单盘即有178.9亿元销售，占全年业绩的五分之一。而2018年，海南市场只贡献了约100亿销售额，大幅下滑。

　　在去年的年报中，雅居乐的毛利率从43.9%降至30.5%，对此雅居乐表示这主要来自海南市场高毛利率项目减少，2018年海南区域毛利润是113亿，2019年少了很多，仅有不到40亿。整个海南毛利下跌了50-60%。

　　除了重仓海南的雅居乐，其他房企的日子也不好过。

　　旭辉地产海南事业部宣告降级为城市公司，归到深圳公司旗下管理。据内部知情人士透露，旭辉海南事业部团队基本解散。

　　2017年进入海南市场的泰禾广深区

　　域在海口注册两家子公司。在进入一年多时间后宣布退出海南市场，因其一直拿不到项目。

　　同时期进入海南的华夏幸福，现在表示华夏幸福目前在海南仅有一个火炬孵化器项目。

　　龙湖集团也是2017年才进入的海南市场，但直到2019年龙湖才拿下三块商业用地，至今仍没有住宅项目入市。

　　2018年10月，华侨城出售了其在海南的唯一一块住宅用地。将出让项目的收入投入到海南省（包括海口市）的文旅景区、特色小镇、美丽乡村等全域旅游项目建设。

　　没踩准风口姗姗来迟的房企，没有等到浪潮，只等来了一身伤痕累累。

　　2020年6月1日,中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》（下称《方案》），并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

　　《方案》的发布对于还在海南坚守的房企而言是一起强心剂还是更严格的房产政策呢？

　　从之前的教训来看，海南房地产泡沫的根本原因是太依赖房地产而没有相应的产业支撑。

　　海南省经济基础相对薄弱，进出口贸易发展水平低，整体吸引投资能力偏低。2019年实际使用外资近15.23亿美元，且外商投资产业以房地产业为主；高新技术产业发展基础较差，高技术人才储备严重不足，产业发展支撑孱弱。

　　类似状况已经持续多年，海南省始终未能通过引进外资真正带动地本地产业结构升级，还是依靠着房地产这块大蛋糕在支撑。如今，海南拿出“壮士断腕”的态度去房地产化也是为了给海南的其他基础产业一片良好的发展环境。

　　《方案》中提出“海南原产”制度设计，充分借鉴并应用了国际和区域经贸合作（货物贸易协议）中的原产地规则，藉此全力推进与海南未来主导产业相配套的“海南原产”模式；以关税及所得税税收政策为抓手，积极作为吸引海外投资，培育海南本地新兴产业、引导产业结构不断优化升级。

　　基建跟上来，产业结构搭建好后，即使是去房地产化，仍然有产业支撑。

　　同时，方案指出，大力发展旅游业。坚持生态优先、绿色发展，围绕国际旅游消费中心建设，推动旅游与文化体育、健康医疗、养老养生等深度融合，提升博鳌乐城国际医疗旅游先行区发展水平，支持建设文化旅游产业园，发展特色旅游产业集群，培育旅游新业态新模式，创建全域旅游示范省。

　　旅游业已全面融入国家战略体系，成为国民经济战略性支柱产业，布局海南文旅的房企等到了新的机会。高压房地产政策让房企在海南举步维艰，但是这也在推动各大公司创新、转型、融合，不做传统的房地产。

　　不少评论都表示，这对于房企而言并不存在利好，因为会出台更严格的房市政策。然而房姐认为，这一次对于房企仍然是利大于弊，且机会与风险并存，如何把握，就要看房企如何调整转型来配合海南政策。

　　这不，《方案》刚落地，海南的房市又再起涟漪，看房增多、交易上涨、价格也出现微升，有海南房地产销售表示，随机的看房量比往常多三四倍。

　　之前还愁手里土储过多无法消化的房企们，这下由忧转喜。据悉，自从海南省全域限购以来，住宅用地的供应逐年减少，目前已经处于稀缺状态。

　　而在海南开启全域限购之时，恒大在海南尚有13个项目，土储面积1653.89万平方米。雅居乐则有6个项目，总建筑面积1004.54万平方米，土储面积634.79玩平米。碧桂园有512.14万平米可售建筑面积。融创中国在海南的总土地储备达到400万平米。海南的富力则有305万平米可售面积。

　　《方案》落地后，房企在海南拿地只会更难，这是之前在海南“跑马圈地”的房企们的优势。

　　除了拿地，后续的房地产政策也会更加收紧。而收紧的根本原因是要压制海南房地产再次起势的势头，归根结底还是《方案》落地会让房地产获得新一轮利好。

　　自贸港是国家政策对海南的又一份大礼，是亟待激活全岛的一阵东风。现在风来了，海南政府将房企套上风筝线，风越大，风筝线拉得越紧。

　　换句话说，这次《方案》落地会再次刺激海南房地产，而海南政府也将握紧手中的线，牵引和把控房地产市场。

　　即便是出台更严格的政策，自贸港对房产的长期利好依然存在。就像我们都知道的那样，拽紧手中的线，风筝才能会迎风飞翔，越飞越高。
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